מה לבדוק לפני רכישת דירת "יד שניה"?

מצאתם דירה! ההתרגשות רבה וכל מי שחשוב לכם כבר ראה את הדירה או לפחות שמע עליה. אתם קצת חוששים – בכל זאת, מדובר בהרבה כסף, סביר להניח שגם תאלצו לקחת משכנתא.

כבר יש לכם עורך דין שיטפל עבורכם בדברים. אתם זוכרים שהוא הסביר לכם שאסור לחתום על זכרון דברים ואתם נזהרים לא לחתום על אף מסמך בלי אישור שלו.

כל אחד יודע שצריך לבדוק את הנסח מהטאבו, לפני שחותמים. חשוב לראות שאין עיקולים או הערות אזהרה אחרות, אבל יש דברים נוספים שחשוב מאד לבדוק אותם כדי להמנע מבעיות בהמשך. מהם?

בדיקה בטאבו

בנסח הרישום (נסח טאבו) ניתן לגלות הרבה מאד דברים:

מי הם בעלי הזכויות בנכס? האם מי שפגשתם ואיתו סיכמתם מהם תנאי ההסכם, הוא שרשום בטאבו? אם לא, חשוב לבדוק מי מוכר לכם ומה זכויותיו בנכס.

האם יש תת חלקה? האם יש רישום בית משותף? יש בתי דירות רבים שלא רשומים בפנקס הבתים המשותפים ולכן אין תת חלקה. במצב כזה, חשוב לוודא שהדירה אתם קונים באמת שייכת למוכרים "שלכם". איך בודקים? מבקשים להוציא את התיק ההיסטורי ולעיין בשטר המכר או בהסכם החכירה או בתשריט שנערך ונחתם.

האם יש הגבלות על השימוש בדירה או בבניין? בבתים הרשומים כבתים משותפים, חשוב לבחון את תקנון הבית המשותף על מנת לגלות האם יש מגבלות על השימוש בדירה ובבניין, האם יש הוראות מיוחדות לעניין חלוקת זכויות הבניה בין הדיירים, האם יש התניות לעניין חלוקת התשלומים לנציגות הבית (ועד הבית) ועוד. ניתן היום לקבל את צו הבית המשותף, התקנון והתשריט צרובים על גבי דיסק (CD) תמורת תשלום של כמה עשרות ש"ח.

האם תיאור הנכס בטאבו משקף את המצב בפועל? אם יש פער גדול בין השטח הרשום בטאבו לבין שטח הדירה בפועל, יש לבדוק מהיכן נובע הפער.

בדיקת תנאי החכירה – אם מדובר בחכירה חשוב לבדוק האם הנכס מהוון, האם צריך הסכמה של מינהל מקרקעי ישראל עבור העסקה. חשוב גם לבדוק מתי מסתיים הסכם החכירה והאם החכירה עדיין בתוקף. אם לא, חשוב להסדיר עניין זה לפני החתימה ובוודאי לפני שהמוכרים מקבלים כספים מהקונים.

ישנם מבנים בהם הדירות הן בבעלות אגודה או חברה (הנקראות "חברות גוש חלקה" או איגודי מקרקעין) והמוכר הוא חוכר מהבעלים. חשוב לבדוק אם יש צורך בהסכמת הבעלים, ואם ניתן לקבל הסכמה כזו – לעיתים יש צורך בהחייאת החברה, לעיתים חברי האגודה הלכו לעולמם זה מכבר, לעיתים יש מגבלות ברישום הערות לטובת בנק למשכנתאות. אם נתקלתם בדירה כזו – וודאו כי עורך הדין שלכם בעל נסיון בעריכת הסכמים מסוג זה – יש דקויות ובעיות שעלולות להתעורר במהלך העסקה וצריך לתת להן מענה מראש.

זיהוי הנכס – גם כשיש רישום בית משותף ויש לדירה תת חלקה, חשוב לוודא שיש התאמה בין התשריט לבין צו הבית המשותף, כלומר, לבין מספר תת החלקה של הדירה. נתקלנו במקרים בהם היתה הצלבה בין דירות כך שלפי התשריט מספר הדירה הנרכשת היה X אבל על פי הנסח וצו הרישום, מספר הדירה היה Y. לא רק שחשוב לוודא שאין בעיה בעניין זה – אם לא גיליתם את הבעיה, יגלה זאת השמאי מטעם הבנק והבנק למשכנתאות לא יאשר את ההלוואה לפני שהעניין יוסדר. כמובן שאם הבנק יגלה את הבעיה לאחר שנחתם החוזה, הקונים עלולים להמצא במצב בו הם מפרים את הסכם המכר.

הערות בדבר זכות מעבר או זיקת הנאה – יש לבדוק במה מדובר והאם יש הגבלות על שימוש עתידי בחלקים שצמודים לדירה. לעיתים מדובר בשביל גישה לבניין אחר, לעיתים מעבר למתקן טרנספורמציה ועוד. ניתן להוציא נסח מקוון בפורטל "שער הממשלה", בעלות של 10 ש"ח.

בדיקות בוועדה המקומית:

חשוב לבדוק שלדירה ולכל חלקיה, כולל הצמדות, ניתן היתר כדין, שאין הליכים כנגד הדירה (צו הריסה, כתב אישום בגין בניה ללא היתר) ואם ניתן אישור בדיעבד (לגליזציה) חשוב לוודא שהוא כולל את כל השטח הבנוי. חשוב גם לוודא שהמבנה לא הוכרז כמבנה מסוכן.

אגב, לעיתים המוכרים עצמם לא יודעים על בעיתיות היסטורית, שקיימת לעיתים עוד משלב הבניה.

נתקלנו כבר במקרים בהם דירה נבנתה במקום בו על פי ההיתר היו אמורים להבנות מחסנים, בדירה שנרשמה בטאבו וקיבלה תת חלקה בעוד שבהיתר היא אינה קיימת, בדירות שפלשו לשטחים ציבוריים ועוד.

השמאי מטעם הבנק (אם תיקחו הלוואה מבנק למשכנתאות) ממילא יבקש את האישורים הנ"ל ויבצע את הבדיקות – וגם כאן – עדיף לגלות את הבעיות לפני החתימה על ההסכם, ולא לאחריו.

בדיקה ברשם המשכונות:

רוב הרוכשים מסתמכים על הרישום בטאבו ובמינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, אבל חשוב לזכור כי שעבוד יכול להרשם גם ברשם המשכונות ויש לו תוקף מחייב גם אם לא נרשמה בעניין הערה במקום אחר. ניתן להוציא תדפיס מקוון מאתר האינטרנט של רשם המשכונות בעלות של 10 ש"ח לכל מוכר (אם יש שני מוכרים – כדאי וחשוב לבדוק שעבודים על שם שניהם). ניתן להוציא תדפיס מקווה מאתר רשם המשכונות.

בדיקות נוספות:

למהדרין, ניתן גם לוודא שהמוכר אינו פושט רגל, באתר כונס הנכסים הרשמי.

ואיפה עורך הדין בכל העניין?

עורך דין זהיר הבקיא בתחום המקרקעין, יבצע את הבדיקות המשפטיות עבור הלקוח, לא יעגל פינות, וימליץ ללקוח לבדוק באמצעות בעלי מקצוע מטעמו (שמאי, אדריכל או מהנדס) את כל היבטי הרישוי בוועדה המקומית.

אמנם, יקר יותר לקבל חוות דעת שמאי לפני שנחתם הסכם המכר ולפני שמקבלים הפניה מהבנק למשכנתאות, אולם עדיף להוציא 1,000-2,000 ש"ח נוספים ולדעת שהנכס שאתם רוכשים נקי מבעיות, מאשר לגלות את הבעיות לאחר שנחתם הסכם ולאחר שהתחייבתם לסכומים ולמועדי תשלום קשיחים.


מאת: איילת טרסר אבס, משרד עורכי דין
14/02/2013, LawGuide.co.il